房屋的善意取得

【案情】

2007年12月底，张某欲买房到中介公司查找房源，中介公司为张某推荐了位于北京市丰台区某小区的一套房屋，房屋面积为86.8平米。看房后中介公司约该房屋的所有权人李某到公司与张某商谈该房屋买卖事宜，李某向中介公司及张某出示了房屋所有权证，经查验，房屋所有权证上登记的所有权人确为李某一人。在中介公司的促成及主持下，双方签订了房屋买卖合同，约定以67万元的价格转让该房屋，其中包括5万元定金。张某为此向中介公司支付了18000元中介费及1000元代办过户费。2008年1月10日，张某向李某支付了全部房款67万元。随后，双方在中介公司的协助下办理了过户登记手续，2008年2月4日，张某取得了房屋所有权证。时隔两年之后，2010年8月3日，李某的前夫刘某将李某和张某一起告上了法庭，刘某主张其与李某因感情不和于2010年2月经法院判决离婚，在离婚诉讼过程中才得知李某已经将夫妻共有的位于北京市丰台区某小区的房屋卖给了张某，且李某告知刘某该房屋只卖了36万元。刘某认为李某擅自将该房屋低价转让的行为侵犯了其合法权益，属于无权处分行为，请求法院确认张某与李某的买卖合同无效，并判令张某腾退房屋。张某向法院提交了房屋买卖合同、银行汇款证明及李某出具的收到房款67万元的收条等，主张自己已经依法善意取得该房屋的所有权。法院经审理认为张某在受让该房屋是善意的，并支付了合理的对价，且已于2008年2月4日取得房屋所有权证，属善意取得该房屋，依法应予以保护，故张某与李某之间的房屋买卖合同有效，判决驳回了刘某的全部诉讼请求。

【评析】

善意取得又称即时取得，是指无权处分他人财产的占有人，将其占有的动产或不动产转让给第三人，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可依法取得该动产或不动产的所有权，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了善意取得制度：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。” 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。

本案中，张某与李某并不相识，系通过中介公司介绍购买该房屋。中介公司和张某都对该房屋进行了审查，因我国实行房屋产权登记制度，根据房屋产权登记的公示、公信原则，张某有理由信赖房屋所有权证上登记的所有权人李某即为真实的权利人，法律也保护其合理的信赖，张某不知道也不可能知道房屋所有权证上记载的权利人与真实权利人不一致，且经过房屋管理部门审查合格后，才办理了产权过户手续。因此张某受让该房屋时是善意的；该房屋价款为67万元，房屋面积86.8平米，每平米约合7719元，正是该房屋当时的市场价。因此，张某购买该房屋支付了合理的对价；该房屋已依照法律规定办理了过户登记，张某已经取得了房屋所有权证。根据上述法律规定，张某已经善意取得了该房屋的所有权。

【建议】

对于买房人来说，善意取得制度的适用条件还是非常严格的，需要对相关事项尽到充分的审查与注意义务。在购房活动中，经常会发生夫妻一方擅自以个人名义出售房屋的情况，买房人自身为避免纠纷的发生应提高法律意识。在买二手房前，应当到房屋所在地的房地产管理部门查询有关房屋的所有权权属登记信息，针对属于夫妻共有财产的房屋，但登记却只为夫妻一方的情形，签订合同时应要求夫妻同时到场并提供结婚证（或其他夫妻关系证明）、有效身份证件，一方不能到场的可要求其提供共有产权人同意出售的声明。对于卖房人已离婚的，应要求其出示离婚证以及对该房屋的进行处置的法律文书，如判决书、调解书或离婚协议书等。对于单身的卖房人，应要求其出具单身声明，以保护交易的安全。